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    东莞程世卓律师

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    执业机构:广东国锋律师事务所 
    办地地址:东莞市莞城区东城西路181号金澳大厦三楼A区307室(导航:金澳大厦)

房东(业主)能对商铺锁门停水停电吗?

时间:2019-08-12 12:46:08

  在东莞从事门市销售的,特别是餐饮行业,大部份都是租赁房东的商铺进行经营。我经常会接到被房东强制解除合同纠纷的法律咨询,如:在正常的有效合同内,房东为了将房客赶走,以所谓的小瑕疵用停水停电锁门等手段逼迫房客走的案例屡见不鲜。针对此类案例,作为东莞合同律师,我的观点是房东此行为是违法的,具体分析如下:

  一、房东和房客是租赁合同关系,依法成立的合同受法律保护,任何一方违约应当承担违约责任。我国合同法规定,对违约行为导致合同解除有明确的规定,即实行通知义务,解除合同通知达到对方生效,对方有异议的可以向法院提出诉讼。

  也就是说,法律只规定了当事人行使解除合同权利,解除合同的方式为通知,法律并未授权锁门停水停电行为。可能有人反驳,房客就是赖着不走怎么办?这些民事诉讼法都有明确的规定,即提起诉讼或者避免损失过大可以申请法院先于执行。法律不允许在能公力救济的情况下出现私力救济。我国法律规定的私力救济是有限的,例如,留置权,当事人因为租赁合同运输合同等发生纠纷,债权人可以留置对方的财产。同样道理,假设当事人发生交通事故,只有申请交警扣押车辆,当事人自己是无权扣押对方车辆的。我国法律对于扣押财产有财产保全先于执行等法律强制措施。

  二、即使合同有类似约定“一方违约房东可以停水停电锁门”,东莞合同律师认为,这样的约定也是违法的。

  我国民法典规定,民事法律行为必须有“不违反法律规定和公序良俗”的硬性条款。《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条第一款第(一)项规定,扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序,致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行,尚未造成严重损失的的,处警告或者二百元以下罚款;情节较重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款。房东强制锁门停水停电,就属于扰乱企业秩序,致使生产不能正常进行的情形。至于水电,虽然户名是房东的,房东与电力水力单位形成了供水供电合同,但是房东将房屋出租出去并未实际上使用水电。房客或者商铺承租人与供电供水部门形成事实上的合同关系,房东在明知房客使用水电的情况下停水停电是侵权行为。如果房东拒不改正,房客可以报警处理,公安机关应当及时处理。

  三、现实中,公安机关对房东恶意停水停电并不立案或者处理,其理由为“经济纠纷”。

  东莞合同律师认为,公安机关不立案的理由不能成立。公安部曾经三令五申,公安机关不能插手经济纠纷,公安机关担心违法。诚然,发生纠纷的起因是经济纠纷,但现在的房东停水停电已经不是经济纠纷了。当事人报警,只是请求处理停水停电纠纷,请求公安机关责令对方立即开通水电和把门打开,至于租赁合同是否解除、有效等需要法院处理。这就好比,假设当事人因为债务纠纷非法绑架了债务人,起因当然是经济纠纷,但是事情已经演变成了债权人涉嫌触犯非法拘禁罪,公安机关必须受理。因此,公安机关受理案件应当是看当事人的具体行为而非起因。

 
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