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    东莞程世卓律师

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超过三十年的租赁合同有效,房东无权解除合同

时间:2019-08-12 12:34:14

  案情简介:东莞某外资公司在1997年与东莞某实业公司签订了一份长达三十年的租赁合同,东莞某实业公司后来变更为东莞某经济合作社。因近来租金上涨,东莞某经济合作社研究认为原来签订的合同超过三十年而无效,遂要求与外资企业重新签订租赁合同。东莞某外资公司认为,原租赁合同属于有效合同,双方一直依照合同约定支付租金,房东违约拟解除合同属于违约行为,其所谓的解除权无效。东莞合同律师出具法律意见,主要有以下内容。

  一,根据法不溯及既往原则,本案当事人签订的租赁合同的时间为1997年3月,而《中华人民共和国合同法》的实施时间为1999年10月1日。本案的租赁合同在合同法颁布之前签订,约定超过20年的租赁期限(1997年1月28日至2017年12月30日)并不违反当时的法律法规,应为合法有效的约定。

  二,关于房东拟提出解除合同的问题回复

  我国合同法规定,当事人一方有违约之行为的,守约方可以依照合同的约定或者法律的规定解除合同。换言之,只有具备违约之事实,守约方另一方才可以行使解除权,违约方是没有解除权的。目前外资公司依照合同约定按时交纳房租,没有任何违约之行为,东莞某经济合作社如果擅自解除,属于违约之行为。擅自解除之违约行为,不仅得不到法院的支持,而且外资公司可以提出反诉要求继续履行合同之诉请。如果东莞某经济合作社发出解除通知,东莞某外资企业应当依照合同第九十六条的规定,提出异议,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的无效。

  三,关于诚实守信原则的适用,东莞某经济合作社如果恶意主张合同无效也不会得到法院的支持。

  诚实守信原则是民法特别是债法中的“帝王规则”对于民事审判实践具有统筹作用。民法总则从基本法的角度规定了诚实守信原则,要求民事主体从事民事活动时,要以诚实信用,以善意的方式联系履行法定和约定的义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实守信也是构建和谐社会的基本要求。当前,一些民事主体违反诚实守信原则,不守合同、不重信用、见利忘义的情况比较多,约方恶意主张合同无效,损害守约方利益。因此,人民法院要充分适用诚实守信原则,以裁判手段制裁不守信用一方,保护诚实守信一方。对于以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用守信反而主张合同无效的,要认真分析其是否属于恶意抗辩,不能草率支持,裁判结果不能让失信者在经济上占任何便宜。在具体案件中,如果适用某一条款的结果可能会使不守信用者获得不正当利益,就应考虑所适用法律的价值取向,是否存在两种解释,或采用体系解释方法、利益衡量方法,做有利于诚实信用方的解释,保护其合法利益。

  结合本案,案涉合同是否有效或者无效存在争议,在争议没有确定的情况下,东莞某经济合作社没有解除权。我国法律规定,只有人民法院或者仲裁机构才能确定合同无效。退一万步讲,即使法院认定合同无效,东莞某经济合作社因为恶意主张合同无效也不会得到法院的支持。

  四,关于合同履行的情况

  在正常的有效合同内,若东莞某经济合作社以锁门、停水停电等恶意不履行租赁合同的义务的情况。

  法律只规定了当事人行使解除合同权利,解除合同的方式为通知,法律并未授权锁门停水停电行为。可能有人反驳,房客就是赖着不走怎么办?这些民事诉讼法都有明确的规定,即提起诉讼或者避免损失过大可以申请法院先于执行。法律不允许在能公力救济的情况下出现私力救济。外资国法律规定的私力救济是有限的,例如,留置权,当事人因为租赁合同运输合同等发生纠纷,债权人可以留置对方的财产。同样道理,假设当事人发生交通事故,只有申请交警扣押车辆,当事人自己是无权扣押对方车辆的。外资国法律对于扣押财产有财产保全先于执行等法律强制措施。

  公安部曾经三令五申,公安机关不能插手经济纠纷,公安机关担心违法。诚然,发生纠纷的起因是经济纠纷,但现在的房东停水停电已经不是经济纠纷了。当事人报警,只是请求处理停水停电纠纷,请求公安机关责令对方立即开通水电和把门打开,至于租赁合同是否解除、有效等需要法院处理。这就好比,假设当事人因为债务纠纷非法绑架了债务人,起因当然是经济纠纷,但是事情已经演变成了债权人涉嫌触犯非法拘禁罪,公安机关必须受理。因此,公安机关受理案件应当是看当事人的具体行为而非起因。

  鉴于以上原因,如果东莞某经济合作社恶意停水停电,外资公司报警处理。
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