二手房交易过程中房屋被查封，买家可申请执行异议并申请解封
时间：2019-08-12 12:23:27
案件简述，江小姐通过中介看中位于东莞市厚街镇三屯村三屯富怡花园一套商品房，房屋的业主为吴某某、李小姐夫妇二人，通过中介签订了《房屋买卖协议书》，随后依照合同的约定赎楼、打税、交房、办理按揭还款等，临近办理过户手续，但该房屋突然被东莞市第一人民法院查封。原来吴某某、李小姐曾经向东莞某银行贷款，银行起诉了二人，并查封该房屋，毕竟在过户前该房屋仍然是二人的财产。但此时江小姐如果解除合同则损失巨大，毕竟已经代替卖家赎楼还贷，赎楼的资金已经进入原贷款银行，吴某某、李小姐此时无力向江小姐退还该赎楼款，如果该房屋不能过户，江小姐损失巨大，既不能取得房屋所有权也无法追回已经付款的损失。东莞合同律师程世卓办理了这起案件，立即向法院提起执行异议，异议主旨为：停止执行并解除对登记在被执行人吴某某、李小姐名下位于东莞市厚街镇三屯村三屯富怡花园某房的查封。法院受理后，依法召开听证会，最后认定江小姐异议成立，中止了该案的执行，中止裁定下达后，各方未提起诉讼，法院遂下达裁定书，停止了该房屋的执行，随后办理了该房屋的过户手续。
具体的事实与理由如下：
案由：案外人提出执行异议申请。
第一法院查封裁定书的案号为：（2016）粤1971民初14139号。
异议请求：停止执行并解除对登记在被执行人吴某某、李小姐名下位于东莞市厚街镇三屯村三屯富怡花园某房的查封。
法律依据：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款 并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
事实与理由：
2016年3月15日，江小姐（买受人、乙方）与吴某某、李小姐（出卖人、甲方）签订了一份《房屋买卖协议书》。协议书的主要内容为：一，甲方转让给乙方房屋位于东莞市厚街镇三屯村三屯富怡花园某房，建筑面积为156.20㎡。二，交易价格为120万元，交易费用由乙方承担。三，付款及过户手续为：1，2016年3月15日向甲方支付购房定金5万元；2，在甲乙双方到担保公司签订担保合同，待贷款银行审批通过后，乙方需将购楼款的首期25万元划入担保公司指定账户。3，同时乙方需办理申请二手楼银行贷款的相关手续，贷款金额为剩余楼款90万元。4，在乙方名下的产权证办妥后，乙方需配合将产权抵押给贷款银行的相关手续；办妥抵押手续后，贷款银行将贷款金额90万划至甲方指定收款账户（由贷款银行代为开立）。合同还对违约责任等进行了具体的约定。
以上有《房屋买卖协议书》为证。
合同签订以后， 2016年3月15日江小姐向卖方吴某某、李小姐支付定金5万元。2016年7月12日，江小姐向东莞某按揭服务有限公司付款43万元，用于首期监管款。
2016年8月3日，甲乙丙三方签订了一份《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，江小姐为甲方，吴某某、李小姐为乙方，东莞某按揭服务有限公司（即为担保公司）为丙方。该合同主要的内容为，案涉交易的房屋已经设定抵押，所欠银行贷款为61万元。甲方因资金不足，通过第三方担保向银行贷款72万元。贷款银行发放贷款后，甲方的贷款应全部转入丙方指定的账户，用于结清乙方在原贷款银行的贷款余额。尚有余款的，丙方在契税完税证后的5工作日内，将余款划至乙方指定账户。同日甲乙丙三方还签订了一份《资金托管及委托付款协议》，主要的内容为，乙方吴某某自愿将购房首期款43万元作为履约保证金存到丙方账户托管。
以上有2016年3月15日的5万元《定金收据》、2016年7月12日首期监管款43万元的《收款收据》、2016年8月3日《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《资金托管及委托付款协议》为证。
2016年8月8日，江小姐手机短信显示，建设银行的贷款72万元到账。同日，江小姐向李小姐汇款72万元。2016年8月10日，买卖双方签订了一份房屋交易确认书，约定房产在8月10日交付给买方，同日交付钥匙。2016年8月15日，卖方吴某某、李小姐向江小姐出具一份《确认书》，内容为：卖方确认，买方江小姐于2016年8月8日付清全部购房款120万元。
以上有手机短信（8月9日）、2016年8月8日个人贷款支付凭证、房屋交付确认书、钥匙照片、《确认书》为证。
2015年8月15日，依照代理服务合同等约定，担保公司将李小姐广发银行账户内的72万元划至担保公司。2016年8月16日，担保公司从股东温某某个人中信账户划出63万元至李小姐原贷款银行，用于偿还其原贷款剩余本息及提前还款违约金、手续费等相关费用。2016年8月17日，工商银行扣款成功，扣款后卡内剩余15487.23元，其后担保公司将15400元划回担保公司。
以上有广发银行东莞厚街支行客户对账单，广发银行个人网上银行的交易单据，2016年8月16日个人电子转账凭证，中国工商银行凭证、情况说明为证。
为了顺利交易，江小姐依照合同的约定向担保公司、公证处、律师事务所支付了公证费、服务费、税费（担保公司代收）、评估费律师费等。收到房屋后，江小姐着手开始装修，2016年8月17日，江小姐为案涉房屋与东莞市某装饰工程有限公司签订《施工合同》并向装修公司支付定金3000元。2016年9月8日，江小姐开始供楼向借款银行还款，第一笔还款本息为9234元。
以上有发票、收款收据（2016年7月11日至7月12日五张）、律师临时收据、《报价单》《施工合同》、《定金收据》、手机短信（9月8日）为证。
在本案交易过程中，李小姐、吴某某还提供了身份证、结婚证、房产证、借记卡账户历史明细清单、东莞市房屋登记申请受理单等。买卖双方还办理了委托书和公证书等委托担保公司或房屋中介办理相关过户手续。
以上有身份证、结婚证、房产证、借记卡账户历史明细清单、东莞市房屋登记申请受理单，委托书和公证书为证。
另查，登记在被执行人吴某某、李小姐名下位于东莞市厚街镇三屯村三屯富怡花园某房已经被法院查封，具体为：1，查封单位：东莞市第一人民法院，裁定书号为：（2016）粤1971民初14139号。申请执行人：中信银行股份有限公司东莞分行。协助查封日期为：2016年8月16日，查封期间为：2016年8月16日至2019年8月19日。2，查封单位：东莞市第二人民法院，裁定书号为：（2016）粤1972财保168号。申请执行人：中信银行股份有限公司东莞分行。协助查封日期为：2016年8月30日，查封期间空白。3，查封单位：东莞市第二人民法院，裁定书号为：（2016）粤1972财保164号。申请执行人：中信银行股份有限公司东莞分行。协助查封日期为：2016年9月1日，查封期间2016年8月26日至2019年8月25日。
以上有《房屋登记信息查询结果为证》
最高人民法院《关于人民法院民事执行中 查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款 并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
东莞合同律师程世卓认为，本案的交易的房屋被查封，因被执行人吴某某与中信银行股份有限公司东莞分行发生借款纠纷，属于金钱债权执行。2016年3月15日，签订的《房屋买卖协议书》在第一次查封2016年8月16日之前。在查封之前，江小姐之前已经领取了房屋的钥匙并在随后的9月份银行供楼，属于在查封之前已经合法占有该房屋。涉案的房屋价款120万元已经支付完毕。江小姐已经向中介及担保公司交清了全部的税费及服务费，就差过户登记最后的环节。
