房东擅自停水停电构成违约官司案例
时间：2019-08-12 12:18:58
案件简介：2015年7月30日,佳达公司与品涛公司及作为保证人的杨伟江签订《租赁合同》一份品涛公司将自有闲置的第二车间面积共3500平方米租赁给佳达公司，后来品涛公司没有缴纳电费造成停产，各方各执一词，均认为是对方违约，最后诉讼至法院。
一审法院认为：佳达公司在经营中疏于安全生产的管理,在短短投产的几个月内被安监局两次责令整改,因此佳达公司现在不能正常生产的主要原因还是其自身的过错,而并非品涛公司的违约行为导致。
二审法院认为：本案合同履行中,佳达公司实际利用品涛公司的营业执照、排污许可、环保、税收等证照进行生产,生产经营中引发安全生产、环保、税务、社保等问题,相关行政部门先后发出行政执法文书,但该前述执法行为并非停产的行政处罚,不是导致佳达公司停产的直接原因。根据证据显示,因品涛公司代收佳达公司电费之后,未按时向供电公司缴纳,直接导致佳达公司停产。品涛公司该行为违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的 基本义务,其行为构成违约,造成对方损失,应承担相应赔偿责任。
具体的详细案情如下，东莞合同纠纷律师已经办案实录编辑而成。
一审法院认定事实:2015年7月30日,佳达公司与品涛公司及作为保证人的杨伟江签订《租赁合同》一份,品涛公司将自有闲置的第二车间面积共3500平方米租赁给佳达公司,约定:一、品涛公司的权利与义务:1、为佳达公司提供生产卫生纸需要的营业执照、排污许可、环保、税收等政府规定的执照、照件,以保证佳达公司能合法生产卫生纸;2、车间内现有四吨锅炉房、630千瓦变压器及附属供电设施、供水设施;3、代佳达公司为全体员工签订劳动合同、缴交社保;4、为佳达公司的生产、出货提供必要的车辆货物装载、场地、门卫便利;5、不干涉佳达公司的自主合法经营,不得擅自解除本合作协议;6、有权向佳达公司收取保证金,但必须向佳达公司提供保证人的担保;品涛公司所发生的债权债务均由品涛公司享有与承担。二、佳达公司的权利与义务:1、依照营业执照、排污许可、环保、税收等政府规定生产卫生纸;2、按时足额交纳租金;3、在租赁期内,承担法律、法规规定应当由佳达公司缴纳的税收、收费项目,承担租赁厂房设各维修费用,按时向品涛公司支付水费、电费;4、按时向品涛公司支付所需的社保费用、按时向第二车间的员工支付工资,保证品涛公司不受牵连,佳达公司自主招工,若发生工伤等安全事故一切责任由佳达公司承担;5、有权自主生产、有权以佳达公司自己的名义进原材料、出货、收款等,佳达公司在租赁期间自负盈亏,品涛公司不得干涉,佳达公司对外筹集资金,品涛公司不负担保责任,佳达公司不得以品涛公司的财产作抵押,所发生的债权债务均由佳达公司享有与承担;6、未经品涛公司许可,佳达公司不得改变经营范围,不得转让其他单位或个人经营;7、合同解除或中止后,佳达公司有权收回自己投产的机器、锅炉,有权要求品涛公司退还保证金;8、佳达公司的一切债权债务与品涛公司无关。三、租赁期限为十年,自本合同生效之日起计算,二年视为一个周期,一共五个周期。四、佳达公10司向品涛公司支付本合同保证金800000元,租赁期满,品涛公司应当无·急将保证金全额退还给佳达公司;合同解除后,在处理违约事宜完毕后,品涛公司将保证金退还给佳达公司,在合同期的最后四个月佳达公司有权用保证金抵押租金。五、佳达公司按月支付租金给品涛公司,第一周期租金为6万元/月,第二周期为7.5万元/月,以后每周期在上一周期的基础上递增10%;因佳达公司需要安装机器、锅炉、试产等,品涛公司给予佳达公司头三个月的免交租金优惠;佳达公司每月5日之前将本月租金汇入品涛公司的指定账户,支付后品涛公司应当出具收据,佳达公司逾期缴纳,依照应交的款项额按每天0.5%支付违约金。六、合同的中止、解除:1、因品涛公司企业所在地的政府要求企业政策性停业的,双方互不追究责任,品涛公司应无条件退回佳达公司所有保证金,如政府有补偿的则双方友好协商、原则上利益共享,因品涛公司原因造成停业的,停业期间免收佳达公司租金,因佳达公司原因造成停业的佳达公司租金照交;2、因企业环保手续的问题造成停业的,品涛公司应积极完善手续,如一个月后仍未能复产,佳达公司有权解除本合同,品涛公司应无条件将保证金全额退还给佳达公司,如在安装设各及试产期间因环保手续问题而退场的,佳达公司所产生的费用由双方承担。七、违约责任:1、鉴于品涛公司只是提供场地与外部条件,佳达公司实际缴纳保证金,按月支付租金,机器搬迁实际花费等,合同期内品涛公司单方解除合同视为品涛公司违约;2、品涛公司违约的(包含本合同第一条规定的权利义务条款),应当向佳达公司全额退还保证金并以剩余合同周期(未履行合同周期)、每周期80万元的金额赔偿给佳达公司,佳达公司违约的应向品涛公司赔偿已发生周期每周期10万元的金额;3、品涛公司的保证人即杨伟江对“甲方(即品涛公司)向乙方(即佳达公司)退还保证金、承担违约责任”承担连带担保责任。八、双方在履行协议中,如产生纠纷,均应本着友好态度协商解决,协商不成同意将争议提交本合同履行地人民法院审理。
佳达公司签订合同后,佳达公司依约向品涛公司交纳了保证金800000元,于2015年10月29日一次性向品涛公司交纳了2015年10月至⒛ 16年4月共6个月的租金共360000元。此外,佳达公司于2015年10月20日向品涛公司交纳17800元(扣减混凝土费用4200元后实收13600元),于2015年11月12日向品涛公司交纳19520元,于⒛15年12月5日向品涛公交纳24348.60元,于2016年4月7日向品涛公司交纳417125元,于2016年6月14日向品涛公司交纳390373.08元,上述费用包含品涛公司代佳达公司购买的生产用品、佳达公司使用的电费、水费、630千瓦变压器的基本费、有功变损电量费、水资源费、水处理费、生活用水用电费、购煤费、排污费和税费等各项支出。同时,佳达公司投入了6台生活用纸造纸机及其他相应设各并于2016年2月底开始试运行。江门市新会区环境保护局于2016年3月7日和2016年3月8日到品涛公司厂房执法检查时,发现佳达公司的生产车间现场有造纸机7台,其中6台为生活用纸的造纸机(2台正在维修,其它4台正在生产),另外1台为涂布白板纸机(已停用)、锅炉2台(其中1台燃煤锅炉正在使用,另1台已停用),燃煤锅炉的废气经水喷淋处理后高空排放,废水处理设施没有运行,12标准排污口没有废水排放,而且6台生活用纸造纸机并不在品涛公司的环评审批范围内,属于擅自增加生产设各和改变生产项目的行为。杨伟江代表品涛公司向江门市新会区环境保护局表示,厂房有1台锅炉违反规定使用煤作燃料,并承诺停止使用燃煤,锅炉全部使用生物质成型燃料。此后,佳达公司仍一直继续生产经营中,其中2016年5月、6月期间的合法营业额为1220393.30元,佳达公司在生产经营中仍存在违规燃烧煤。江门市新会区安全生产监督管理局于2016年3月21日向品涛公司发出新安监管责改(2016)006号《责令限期整改指令书》,认为存在以下问题:1、卷纸车间需加装护栏(二层作业平台),2、卷纸车间货物超高堆放,3、生产车间临时用电不规范,4、生产车间存在(二合一)现象,5、打浆车间传动部位(马达组)缺少护罩;限令品涛公司于2016年3月29日前整改完毕,达到有关法律法规规章和标准规定的要求,逾期不整改或达不到要求的,依法给予行政处罚。江门市新会区安全生产监督管理局于2016年7月6日在日常安全生产专项检查中,又发现佳达公司承租的生产车间存在以下隐患:1、生产车间停放机动车,2、生产车间发现明火煮食和住宿,3、成品仓库产品存放过高,4、锅炉入口发现有石头下落、水泥变形;再次要求品涛公司于⒛16年7月13日前整改完毕,并要求品涛公司加强日常安全生产管理工作,落实各项安全措施,在该局复查时提交安全生产管理档案资料。品涛公司认为佳达公司的生产经营一直没有按照法律法规的规定进行,导致共被执法部门约谈和限令整改,与佳达公司协商也未果,于是没有向供电部门交纳2016年6月份的电费,造成佳达公司因此停产遂引起本次诉讼。
另查明:品涛公司的法定代表人即林月优与杨伟江之间是夫妻关系。杨伟江与案外人宋辉林于2003年1月1日在江门市新会区大鳌镇人民政府的见证下,与广东省新会市大敖镇经济发展实业总公司签订了《大鳌造纸厂租赁合同》一份,广东省新会市大敖镇经济发展实业总公司将大鳌造纸厂的厂房、工厂用地、造纸厂经营的所有牌照、生产设各、一切生产生活设施及配套、办公楼等全部租赁给杨伟江与案外人宋辉林使用,租赁期间从⒛03年1月1日起至2032年12月31日止。品涛公司遂取得涉案厂房的使用权。
一审法院认为:本案是房屋租赁合同纠纷。佳达公司与品涛公司在平等、自愿、互利互惠的基础上签订的《租赁合同》,是双方的真实意思表示,双方均应本着诚实信用原则切实履行,佳达公司应依法经营,品涛公司应尽力协助佳达公司认真执行各项法律法规以确保佳达公司的正常生产经营。从佳达公司提供的收据中可知,佳达公司的经营支出中包含了煤款,可推断佳达公司直至⒛16年6月止仍在使用违反环保规定的燃煤进行生产经营,同时佳达公司在经营中疏于安全生产的管理,在短短投产的几个月内被安监局两次责令整改,因此佳达公司现在不能正常生产的主要原因还是其自身的过错,而并非品涛公司的违约行为导致。对于佳达公司诉请的经济损失问题,经佳达公司明晰,其诉请的经济损失1053757。44元包含了2015年11月至2016年4月的租金、⒛15年9月至2016年5月的电费、变压器(基本费)、有功变损电量、水费、污水处理费、排污费等。现双方的《租赁合同》仍处在实际履行中,佳达公司诉请的上述费用部分属在合同已履行的期间按合同的约定应交纳给品涛公司的费用,部分属其因生产经营的需要而应依法缴纳或实际发生的费用,佳达公司主张品涛公司赔偿其上述费用没有法律依据,一审法院不予支持;同时佳达公司诉请杨伟江、林月优承担连带清偿责任,理由不成立,一审法院不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定,判决:驳回佳达公司的诉讼请求。
一审宣判后，佳达公司不服，上诉至中院，主要的上诉理由如下：
一，应当判决被告向原告赔偿经济损失1053757.44元有事实依据和法律依据。
第一，合同的约定。
《租赁合同》的前言约定“…向乙方提供生产场地、水电，乙方自主生产卫生纸…”；第一条第2项约定，“…630千瓦变压器及附属供电设施、供水设施。” 第二条第3项约定，“在租期内，…按时向甲方支付水费、电费。” 第七条违约责任约定，“2、甲方违约的(包含本合同第一条规定的权利义务条款)，应当向乙方全额退还保证金并以剩余合同周期（未履行合同周期）、每周期80万元的金额赔偿给乙方。乙方违约的应向甲方赔偿已发生周期每期10万元的金额。3、甲方保证人杨伟江对“甲方向乙方退还保证金、承担违约责任”承担连带担保责任。” 三、合作期限约定，“租赁期限为十年，自本合同生效之日起计算。二年视为一个周期，一共五个周期。”
从以上可以看出，甲方提供水电，乙方支付水电费是合同基本的权利义务关系，结合造纸行业特点实际及本案，原告每月约30万的电费消耗，若停电就无法生产。因此，甲方不能提供电力属于根本违约。保证金为80万，本合同剩余周期为四年，每周期80万，违约金计算为80万保证金＋80万每周期×4=400万。
第二，被告未交纳水电导致停产的违约事实，主要有以下证据支持。
1，江门新会供电局大鳌供电所（签发人为周德业）向被告江门市新会区品涛纸业有限公司出具的《欠费用户供电工作票》及《客户违约用电停止执行通知书》可以证明，2016年6月3日被告拖欠电费343753.59元，经过多次通知催缴仍逾期不交经批准可终止供电。
2，江门市公安局大鳌派出所询问笔录显示，供电局规定是20号之前发缴费通知书，21号发放欠费停电通知书，被告杨伟江多次声称可以缴纳电费但又多次违约未交，还对供电所签订承诺书，但是最后还是未交，供电所依法停电后恐吓供电所工作人员周业德杀死全家、李俊杰出门小心等。
3，编号为1116271的收据显示，被告江门市新会区品涛纸业有限公司在2016年6月14日收到原告交来的电费312185元，水费等若干元。
从以上可以看出，原告向被告足额支付上月的电费，被告收到电费后没有向供电局缴纳，在供电局多次催促下最终还是不交故供电局对被告作停电处理。被告杨伟江还在停电后恐吓电力工作人员。值得说明的是，原告无法单独开设电力用户，只有被告通电才能生产。电力公司是对被告实行的是“先用电后付费”的交纳方式。在此次恐吓电力局工作人员、多次迟延交纳电费之后，电力局表示，以后被告用电需要缴清欠费并实行先交费后用电的方式。
第三，被告承担违约责任有明确的法律依据。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…”
按合同约定的计算为400万，原告请求金额为1053757.44元，是对其自身权利的处分，人民法院应当支持
二，一审查明事实错误部分。
1，第5页第二段第三行，漏写了合同前言“甲方为更好地利用自有的闲置车间以及拥有生产纸品企业营业执照、环保许可等条件，向乙方提供生产场地、水电，乙方自主生产卫生纸。”这段前言为合同标的，属于合同基本的权利义务，只有这段写出来，才能更好地对合同全文进行理解并认定。
2，一审将2016年6月14日原告向被告缴纳的款项及数额均写错，具体看一审判决第7页最后一段及第8页第1-5段。
一审判决写到“于2016年6月14日向被告江门市新会区品涛纸业有限公司缴纳39073.08元，上述费用包含被告江门市新会区品涛纸业有限公司代原告购买的生产用品、原告使用的电费、水费、630千瓦变压器的基本费、有功变损电量费、水资源费、水处理费、生活用水电费、购煤费、排污费和水费等各项支出”
细看一审原告提交的编号为1116271，日期为2016年6月14日的收据，其内容为“二车间交来5月电费312195.68元，水费2968.5元，水资源费1338.6元，水管理费7145元，2015年8月-2016年5月冲凉用水用电应付款10000元，应付煤款扣减356元，税款22081.5元应付款合计355373.08元”。
对比可以看出，数额错误。一审将以前所付款项的用途全写在一起，不仅笼统而是容易事实不清，上诉人特别指出2016年6月14的收据，因为此收据对本案非常重要。一审没有查清本收据的“应付煤款扣减356元”的性质，该款项实际系原告卖煤给被告，被告未付款，此次抵扣。从数额计算方式可以得出这一结论，即312195.68元＋2968.5元＋1338.6元＋7145元＋10000元-应付煤款扣减356元＋税款22081.5元=应付款合计355373.08元”。
一审判决查错了缴纳款项，没有查清扣减的事实，导致错误认定原告烧煤。
3，一审查明“原告在生产经营中仍存在违规燃烧煤”（第8页第一段最后一行）没有任何依据。第一，诸如前述，一审错误认定收据的抵扣导致错误认定原告烧煤；第二，从江门市新会区环保局现场拍摄的照片之二也明显可以看出，现场锅炉添加的燃料为木材废料。
三，一审适用法律错误部分。
第一，一审本院认为阶段“因此原告现在不能正常使用生产的主要原因还是其自身的过错，而并非被告江门新会区品涛纸品有限公司的违约行为导致”。（第10页第一段第3-4行） 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审判决没有认定合同无效，后面又适用过错原则，显然法律适用错误。本案应当适用第一百零七条的规定，只要对方当事人违约就要承担违约责任，违约责任不管当事人是否有过错。
第二，一审认定“部分属其生产经营的需要而应依法缴纳或者实际发生的费用，原告主张被告江门新会区品涛纸品有限公司赔偿其上述费用没有法律依据”明显适用法律错误。（第10页第二段第7-9行）
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”一审庭审时，经过法庭询问，原告明确了诉请的损失包含了租金、电费、变压器、有功变损电量、水费、污水处理费、排污费等。上诉人认为，违约责任既然有约定，应当依照约定处理。如果被告认为约定的违约金过分高于实际损失，可以请求法院适当减少。
而本案的一审判决就将可能的“适当减少”改为“实际发生应当缴纳不予支持”。上诉人认为，即使属于实际应当缴纳，但交纳的费用就是为了生产盈利。目前合同目的无法实现为何不能追究对方违约责任？
四，一审没有完全查明政府主管部门的行政处罚内容，导致认定事实错误适用及法律均出现错误。因行政处罚内容较多，故上诉人单独列明。
第一，政府主管部门诸如环保局、安全生产监督管理局处罚被告或者原告，这属于违规行为是违反行政管理部门的行政规定，其行为后果应由行政机关根据有关规定作出相应的行政处罚，这与本案租赁合同的履行没有必要的联系。
依照合同的约定，排污许可环保等属于被告的义务，被告将自己没有履行环保许可等义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则，人民法院不应支持。
第二，细看各类处罚，并没有处罚责令停业，只要是被告依法缴纳电费，原被告是可以继续履行合同的，进一步证明行政处罚与本案与关联性，具体如下：
1，一审判决书第8页第二段至第9页第一段第1行至8行漏查。
漏查的内容为：“2016年3月30日，安监局提出如下意见：经过复查，你单位对限期整改指令书的1-5项安全隐患已按要求整改完毕。”
一审法院既然已经从安全生产管理局调取了安全生产行政执法文书、安全生产检查情况记录表，为何不全部展示？上诉此次重复提交安全生产行政执法文书、生产检查情况记录表，可以清楚的看出，2017年7月29日，整改要求为“待该企业复产整改”。
2，一审漏查环保局检查笔录及行政处理结果，被告杨伟江在回答环保局的询问时称，“属实，是由于以前留下的煤，我们想要将它用完，现在已停止使用燃煤，全部使用生物质成型燃料，剩下的我们也不烧，可能卖返给煤老板”。
第三，一审没有查清本次停产的真正原因，一审判决书第9段第8-11段写到“被告江门市新会区品涛纸业有限公司认为原告的生产经营一直没有按照法律的规定进行，导致其被执法部门约谈和限令整改，与原告协商也未果，于是没有向供电部门缴纳2016年6月份的电费，造成原告因此停产遂引起本次诉讼”。
以上只是被告的陈述，一审没有把原告的诉称的停电的原因写进去，导致查明事实错误。为何停电，一审法院向大鳌派出所调取了《询问笔录》、为何不在判决书写明？
本案停产的直接原因就是被停电，原告收到约谈和整改并没有受到停业的指令，如果不停电原告被告均可以直接生产，而停电的原因就是被告在收到原告电费后故意不向供电部门缴纳。
一审法院向大鳌派出所调取了《询问笔录》、一审原告提交了缴纳电费凭证（编号为1116271，日期为2016年6月14日的收据）完全可以佐证。一审判决为何不查明或者在判决书中叙述？上诉人准备重复提交此证据供二审法院更好的认定。
第四，上诉人提交的新证据可以证明本案的真实停产的原因。
被告杨伟江在电话说到，“不合理的我就继续停，你狮子开大口的，我越反感，我有钱也不交电费，如果这样的，你好像想乱报大数那样，我宁愿不合作。”
上诉人再提交录音光盘及录音整理及通话记录等新证据，完全可以证明，此次停产的原因就是在被告在收到电费后恶意拖欠电费被供电部分停电，被告还承诺同意赔偿损失，但上法庭就矢口否认。
综上，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
法院判决被告向原告赔偿经济损失1053757.44元有事实依据和法律依据，合同约定了双方的权利义务，因被告未能供电导致停产为根本违约的事实，被告未能供电的原因是就在收到电费后恶意拖欠电费被供电部门停电，有约定就应当依照约定追究违约责任而不论主观的过错。
一审没有完全查明政府主管部门的行政处罚内容，导致认定事实错误适用及法律均出现错误，政府主管部门诸如环保局、安全生产监督管理局处罚被告或者原告，这属于违反行政管理部门的行政规定，其行为后果应由行政机关根据有关规定作出相应的行政处罚，这与本案租赁合同的履行没有必要的联系。细看各类处罚，并没有处罚责令停业，只要是被告依法缴纳电费，原被告是可以继续履行合同的，行政处罚与本案无关联性。依照合同的约定，排污许可环保等属于被告的义务，被告将自己没有履行环保许可等义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则，人民法院不应支持。
二审法院的审理查明：
二审期间上诉人佳达公司提交以下证据:1、《欠费用户供电工作票》及《客户违约用电停止执行通知书》,证实品涛公司拖欠电费导致被停止供电;2、大鳌派出所询问笔录,证实杨伟江曾威胁供电局工作人员;3、安全生产行政执法文书、安全生产检查情况登记表,证实安全生产情况;4、江门市新会区环境保护调查询问笔录及附录照片,证实环保处理结果;5、录音整理,证实停产的真实原因;6、电信局通话记录,证实双方曾协商内容;7、录音光盘4盘,证实厂区生产情况。品涛公司经质证认为:1、对于证据1不属于新证据。其所要证明的内容品涛公司不确认。品涛公司停止缴纳电费是由于佳达公司的一系列违法经营的行为导致可能产生严重的后果,因此品涛公司为了保护自己的合法权益而选择停止缴纳电费。2、证据2也不属于新证据。在一审中法院已经依职权调取,佳达公司已经在一审中质证,具体的质证意见与证据1的质证意见一致。至于佳达公司与供电部门工作人员的纠纷与本案无关。3、证据3也不属于新证据,对其证明内容不与确认,这恰恰说明在安全生产方面及时经过安监部门责令整改但仍没有贯彻执行,多次违反安全生产的法律法规,至今也没有整改完毕,导致佳达公司存在被安监部门行政处罚的风险。因为佳达公司是以品涛公司的名义在江门进行生产经营的。该份证据品涛公司在一审中已经提交,双方也经过质证。4、对于证据4不属于新证据,也是一审中依职权环保部门进行调取的,在一审也经过了质证。对该证据的证明内容不予确认。环保部门所做的笔录针对佳达公司的违法行为进行的,只是佳达公司以品涛公司的名义在江门进行生产经营,因此才由品涛公司到环保部门接受询问。品涛公司当时是为了维护自身的合法权益也为了不让佳达公司的违法行为引起环保部门的行政处罚所以才在环保部门的询问过程中进行了周旋,为佳达公司的违法行为进行辩护。品涛公司不存在适用燃煤做燃料的生产经营行为,自身也没有存在燃煤,厂区的燃煤均是佳达公司的。5、证据5不属于新证据,对其证明内容不予确认。品涛公司表示从来没有说过以上内容。6、证据6不属于新证据,对其证明内容只确认当时有进行通话,但不确认佳达公司所谓的录音,该段时间双方为了本案的纠纷多次通话。7、证据7也不属于新证据,对其证明内容不予确认。被上诉人杨伟江、林月优对该证据质证意见与品涛公司意见一致。一审认定的事实除责任区分外,其他基本属实,本院予以确认。
二审法院认为本案属房屋租赁合同纠纷对违约做出判词。
一、关于合同履行中的违约行为认定问题。佳达公司不能正常生产的主要原因。品涛公司、杨伟江、林月优主张佳达公司未依约履行合同,存在安全生产、环保、税务、社保等问题,被迫停止供电导致停产,系佳达公司违约;佳达公司认为停产系因品涛公司代收电费之后未向供电局缴交电费,继而被停电导致停产,过错和原因在于品涛公司。结合本案各方当事人签订的《租赁合同》,系各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律规定,因此该合同合法有效,对合同各方均具约束力,应当依照合同约定履行备自义务。而租赁合同属双务合同,品涛公司负有提供符合生产经营需要的租赁物的义务,佳达公司依照合同负有支付租金及合法经营的义务。本案合同履行中,佳达公司实际利用品涛公司的营业执照、排污许可、环保、税收等证照进行生产,生产经营中引发安全生产、环保、税务、社保等问题,相关行政部门先后发出行政执法文书,但该前述执法行为并非停产的行政处罚,不是导致佳达公司停产的直接原因。根据证据显示,因品涛公司代收佳达公司电费之后,未按时向供电公司缴纳,直接导致佳达公司停产。各方当事人对生产经营中存在的争议未能达成一致,事件发生后品涛公司本应采取合法途径进行救济,若品涛公司认为对方的行为构成违约,导致其合法权益受到损害的,可以进行协商处理,或在催告佳达公司在合理期间履行合同义务未果后,通知解除合同。但品涛公司并未依法行使合同权利,品涛公司在收取相应电之 费 后,在没有事先通知佳达公司情形下,自 行采取拒交电费的 不当方法终止供电,明显已超过出租人自力救济的合理幅度, 这种不当行为在法律层面上不应获得鼓励和支持。
品涛公司该行为违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的 基本义务,其行为构成违约,造成对方损失,应承担相应赔偿责任。一审法院认定合同解除的原因和过错不当,本院予以纠正。
